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公司债进一步收紧 开发商还能扛多久

admin 发布于 2016-12-08 12:14
楼市又曝大消息:公司债进一步收紧 开发商还能扛多久楼市又曝大消息:公司债进一步收紧 开发商还能扛多久

  楼市又曝大消息!开发商还能扛多久?

  继20多个城市楼市新政轮番轰炸后,新一轮调控措施陆续出台,相关部门步步紧逼让不少开发商“步履维艰”。

  对于开发商来说,往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。自国庆长假20多个城市出台调控后,相关部门还在陆陆续续祭出金融、土地、广告方面的新一轮调控措施。

  最新消息,继10月28日上交所明确房地产公司债券分类监管的标准后,深交所也于日前发布相关标准,收紧房地产公司债。相关部门步步紧逼让不少开发商有“步履维艰”之感,业内人士指出,房企或如同西西弗斯的命运难以改变。

  公司债进一步收紧

  房地产企业公司债收紧的消息已持续发酵超过了1个月。

  日前,ag88.cn,深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。与上交所的规定类似,深交所同样对房地产“基础范围+综合指标评价”的监管标准,并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时,监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

  早在9月底,就有媒体披露沪深两交易所考虑明确房企发债条件,其初步方案亦与这两天上交所、深交所公布的标准内容一致。

  Wind资讯统计显示,按照发行起始计算,截至10月31日,今年以来公司债共发行2492只,发行额24869.71亿元。

  其中,房企发行公司债数量747只,占比29.98%,发行额7877.24亿元,占比31.67%。与去年同期发行237只债券,发行额2956.18亿元相比,出现大幅上扬。值得注意的是,从2015年下半年开始,房企的公司债发行额开始出现急剧抬升,而同期国内房地产市场也正出现走热趋势。

  招商固收认为,交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言,影响其未来再融资的便利,市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。

  申万宏源报告认为,对地产债政策的收紧,加大了相关企业再融资压力,尤其是被划入关注类和风险类的企业,行业走势分化将更加明显。

  针对房地产行业存量公司债占比高企,兴业证券也表示,随着交易所收紧房企发债,需要警惕地产公司存量债券违约风险。

  房地产新一轮调控降临

  种种迹象显示,自从国庆“劫”限购、限贷楼市新政之后,新一轮楼市调控正在全面上演,房地产全面降杠杆势在必行。

  如果说上一轮调控的重点,是20多个城市的政府跟央行分支机构联手,宣布了限购、限贷,那么正在上演的调控是:在央行、银监会的督促下,各银行开始收紧热点城市的房地产贷款;此外,房企发债融资、境外上市也受到限制。

  10月28日政治局会议指出,要有效实施积极的财政政策,保证财政合理支出,加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策,在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日政治局会议提及“抑制资产泡沫”后,再次提及此话题。

  10月21日,银监会召开会议,要求“严控房地产金融业务风险,严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策;规范各类贷款业务管理,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域;加强理财资金投资管理,严禁银行理财资金违规进入房地产领域;加强房地产信托业务合规经营。”

  10月19日,25家中资商业银行被央行在上海约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人,各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后,上海传出多项收紧房贷的信息。比如,对于离婚后很快复婚的借款人,银行甚至会采取强制收贷措施。

  10月8日,上海市住建委、规土局下发意见,要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

  在7月底,证监会召开的保荐机构专题培训会议上,证监会官员指出,企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款,并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

  从上述一系列的表态和文件精神不难看出,决策层在房企资本金融上的监管决心和力度并不小。市场认为,今年以来地王频现的背后,正是受助于宽松的融资环境,帮助房地产企业实现多渠道融资。

  房企去杠杆难度几何?

  而从到位资金结构的纵向历史变化来看,银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年,之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局;另外,票据、债券等占比出现了显著的提升,如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。

  统计数据显示,龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%,而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。

  从数据上看,今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。

  据Wind数据,今年前8个月,21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年,房地产行业共38家企业完成了股票定向增发,募资总额约为1687亿元。

  例如:10月23日,世茂股份的再融资方案被否,公告称收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。此前,世茂股份宣布拟向不超过十名特定对象发行7.5亿股的A股股票,募集来的66.7亿元将用于收购世茂房地产旗下的三个项目。

  券商人士认为,接下来房企融资政策会全面趋紧:“说白了就是收紧土地融资,抑制企业盲目非理性拿地行为。从目前来看,全面收紧的趋势会维持到明年年中。”

  而在房地产调控正紧的当下,成本压力将在各家房地产企业中逐步显现出来。

  据中原地产统计,在今年以来拿地支出前15名的房企中,共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企,以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外,民企阵营中已难有可堪媲美者。

  也正因为此,中金公司认为,龙头房企也将进入整固期,中金预期2017年重点公司销售额与2016年持平,主流房企拿地仍集中在一二线城市,且拿地速度偏谨慎。

  但由于主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势,“面粉”价格涨速快于“面包”,房企未来两年毛利率难有明显改善。

  业内分析认为,面临新一轮地产周期转换,地产央企整合大幕或被拉开,房地产业务整合已然成为央企应对楼市调整浪潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控,按照周期理论,房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年,央企将迎来进一步做大的机会,房地产市场的格局也将继续发生变化。

  在此轮房企整合大戏中,曾获得房地产“牌照”的中航、中冶,均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团,也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力:做大做强,或者遭遇并购,ag88.cn。中国楼市将如何走?

  在央行、银监会、证监会的联合发力之下,未来中国楼市又将如何走?

  1、房价松动不可避免。

  针对国庆期间“最严”房地产调控,中金公司认为本轮地产调控周期持续时间和效果将强于以往,未来储备政策可能还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。

  中金公司研报显示,调控政策转向需要看到房价、投资双降,至少要等到2017年下半年。2016年全年投资增速为7%,但全年呈现“M”型,这意味着从四季度投资增速高点算起,投资增速下滑需持续到2017年下半年才有政策放松的可能性。

  中金公司表示,受高基数和政策打压双重影响,大户型改善、投资性需求将被挤出市场,预判一二线城市成交量在四季度及明年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。

  中金公司认为,由于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低,库存去化周期历史低位及信贷依然宽松,热点城市房价在四季度仅会松动,库存去化周期在2017年3月将达10个月以上,加之两会后的政策趋紧预期,市场或将走入“价量齐跌”状态,房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。

  经济学家李稻葵认为,目前中国经济最大的资产泡沫是房地产,不过这并不代表货币政策转向。今年以来,房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为,未来,ag88.cn,如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨,那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。

  2、绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些中小城市,依旧缺乏投资功能。

  财经评论员刘晓博认为,就整体而言,绝大多数热点城市的楼市可以长期看好,房价依旧具有强有力的支撑。不过一些经济总量偏小,前期涨幅过大的城市,或许调整期稍微长一些。

  而至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市,由于没有持续的人口、资金流入,城市发展机遇少,库存房屋量大,其楼市早就失去了投资功能,只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭,应该择机减持,转向其他投资或者到中心城市买房。

  3、若一二线城市楼市下行,资金不会回流至三四线城市。

  业内人士认为,资金的嗅觉灵敏,如果一二线城市下行,资金并不会回流至三四线城市。刘晓博认为,没有出台实质性调控措施的二线城市,比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调,这些城市楼市也将降温。

  4、随着各种融资渠道门槛的提高,小型房企资金成本将迅速提高,房企的收购兼并将加速,一大批中小房企将消亡。